2022房地产市场环境情况分析(2022年我国房地产市场展望)

2022房地产市场环境情况分析(2022年我国房地产市场展望)

笔录丨应希文王景文

2021年,我国房地产调控政策先收紧后小幅放松。前三季度调控政策将继续加大;四季度,随着市场明显降温,叠加个别房企风险敞口,政策重心将转向维稳,尤其是11、12月以来,政策频频回暖。随着宏观经济放缓和调控措施下预期的变化,2021年商品房销售增速将明显回落,房价先升后降;土地市场明显降温,房地产开发投资增速也将继续放缓。

展望2022年,随着房地产发展的长期基本面支撑因素进一步弱化,房地产政策既要坚持“住不炒”,又要形成“良性循环”,但短期内,政策将聚焦“支撑底线”。在政策先见底的情况下,预计房地产市场底部需要“打磨”半年左右。信贷政策的放松对国有企业、央企和优质民营企业更为有利。问题房企的偿债压力依然很大,各金融机构之间的竞争将更加激烈。

基本面展望

经过20多年的快速发展,我国房地产市场基本面正在逐步发生变化,人口、城镇化率、杠杆率等支撑因素均明显减弱。

<强> 1。人口:少子老龄化

房地产市场的发展,最终还是靠人口来支撑的。但从第七次人口普查数据来看,我国人口自然增长率逐年放缓,老龄化速度加快。

从总量上看,2021年我国将有1062万出生,1014万死亡,仅新增48万人口。虽然国家出台了三孩政策,但2022年人口转负仍是大概率事件。一方面,我国目前育龄妇女人数为3.2亿,未来女性人数每年将减少1000万。低很多。预计2022年出生人口将在990万左右,总人口可能出现负增长。

从结构上看,到2021年,65岁及以上人口比例将达到14.2%,进入适度老龄化阶段。与此相对应,15-59岁人口占比逐年下降,25-44岁人口绝对数量绝对值呈下降趋势。

<强> 2。城市化:空间在缩小,步伐在放缓

随着我国城镇化率的逐步提高,城乡相对收入差距的缩小,农村人居环境的不断改善,城镇化速度正在放缓。

统计局数据显示,到2021年底,全国城镇人口9.1亿,城镇化率64.7%,比2020年提高0.8个百分点,是1996年以来首次跌破1.0%。当年城镇新增人口1208万人,较2020年1794万人的水平有明显下降,是我国25年来城镇新增人口的最低值。

从日本和韩国的经验来看,随着城市化率的提高,增速放缓几乎是不可避免的。日韩城市化率达到70%后,城市化率曲线斜率趋于平缓。虽然日本的城市化在2000年前后再次加速,但这主要是由于城镇和村庄中老年人的连续死亡和“城乡合并”,而不是真正的人口流动。 1980年代后期,韩国的城市化率达到70%后逐渐放缓,达到80%后基本停止上升。

随着我国城镇化率接近70%,预计上行曲线将逐渐趋平。考虑到我国老龄化趋势严重,未来人口总量下降,不排除城镇化率会出现与日本类似的二次上升,但主要是由于城镇化率的下降。农村老人的数量并不会带来城市人口的快速增加。三年内增长规模应在1000万左右。但也要看到,目前我国户籍人口城镇化率只有45%左右。常住人口城镇化放缓后,常住人口转户籍的空间仍然很大,这将对住房需求形成一定的支撑。

<强> 3。房屋所有权:逐渐达到饱和

近二十年来,中国房地产的大规模开发建设,极大地改善了居住条件。 1998年,城镇人均住宅建筑面积仅为18.66平方米,住房供应极为短缺。 2021年,我国城市人均居住面积超过42平方米,住房条件有了很大改善。

与此同时,城市住房使用权也趋于饱和。 2020年4月,央行调查统计司发布的《2019年中国城镇居民资产负债状况调查》显示,2019年,我国城镇家庭住房拥有率为96%,有房家庭比例为58.4%。 31.0%拥有两套房子,10.5%拥有三套房子及以上,每户拥有1.5套房屋。

同期,美国家庭整体住房拥有率为63.7%,比我国低32.3个百分点。按家庭收入分组,美国底层20%家庭的自有住房率仅为32.9%,而我国底层20%家庭的自有住房率为89.1%。与国际水平相比,我国住房自给率相当高。考虑到每户1.5套的住房拥有量,我国住房总体形势由紧缺转为相对宽松。

<强> 4。杠杆率:居民增加杠杆空间收缩

居民收入增长是支撑房地产市场的主要动力。近年来,随着经济持续减速,居民人均可支配收入增速逐渐放缓,但个人住房贷款始终保持15-20%的高速增长,住宅部门杠杆率正在迅速上升。社科院数据显示,2010年底中国居民债务/GDP之比为27.3%,2020年底为62.2%,逐渐逼近日本泡沫经济破灭时的69%。居民继续加杠杆的空间已经越来越小,风险也在增加。

政策展望

2022年政府工作报告指出,要坚持住住不炒房,探索新的发展模式。坚持租购并举,加快发展长租市场,推进保障性住房建设,稳定地价、房价、预期,落实因城施策,促进良性循环和房地产业健康发展。 “良性循环”和“有房不炒”成为房地产调控政策的两个关键词。其中,“有房不炒”更多的是对房地产泡沫的约束,而“良性循环”则更多的是针对房地产业健康发展的“撑底线”政策。实现良性循环和健康发展,需要“探索新的发展模式”。

从宏观上看,由于房地产发展的长期基本面支撑因素进一步弱化,房地产政策既要坚持“住不炒”,又要形成“利”。良性循环”,但短期内政策将重在“支撑底线”。展望2022年,推动房地产发展“良性循环”将成为重点,对城市的扶持措施——具体政策将不断出台,在新的发展模式下,保障性租赁住房将承担稳投​​资的重任,房产税试点将弱化。

<强> 1。房地产基金继续宽松

一是保持适度宽松的货币政策。 1月5年LPR下调5个基点。未来,我国货币政策将继续存在宽松空间。美联储加息预期已被消化。俄乌危机等避险因素推高人民币汇率,而我国通胀压力依然温和。 2022年政府工作报告提出,推动金融机构降低实际贷款利率,让市场主体感受到融资便利,降低综合融资成本。近期央行上缴利润1万亿,相当于降准50个基点。预计除全年有一定的降准空间外,政策层还将加强存款利率监管,充分发挥LPR改革效率,畅通利率传导机制。如有必要,不排除继续引导LPR利率下调。

二是鼓励金融机构加大对房地产行业的资金投入。 除了货币宽松,信贷宽松也将成为重要的政策措施。人民银行、银保监会引导金融机构加大对房地产行业的资本投入,避免信用崩盘,重点支持个人住房按揭贷款、优质项目并购贷款、负担得起的出租房屋贷款。此外,监管部门已经明确,保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理,房地产贷款集中度管理也将增加一定的灵活性。同时,受市场环境和政策利率影响,包括一线城市在内的多地金融机构开始下调房贷利率。

三是放松对房企资金的严格监管。 为鼓励优质房企为问题房企提供帮助,监管部门已通知房企,债权收购不属于“三条红线”。同时,对预售资金额度的监管调整为“重点额度监管”,超出额度的剩余资金可供房企提取使用。预计房企合理融资需求将继续得到满足。

<强> 2。各地市出台政策鼓励市场需求

地方层面,坚持“因城施策”,以多种方式鼓励市场需求。据统计,今年前两个月,各地出台了100多项与房地产相关的放松措施。 2022年政府工作报告提出“以城施策,促进房地产业良性循环健康发展”。可见,因城施策是推动“良性循环”的政策主战场。

一是放宽公积金贷款政策,如增加贷款额度、降低首付比例、优化异地转移衔接等,涉及宁波、青岛、北海、菏泽等地。

二是住房补贴和人才政策,如对企业家、博士生、硕士生等人才的直接补贴,以及向购房者发放消费券等,涉及沉阳、长春、桂林等地。

三是地方金融扶持政策,比如降低非限购城市首套首付比例,包括菏泽、赣州等;引导郑州、广州、苏州、南京、杭州、深圳等金融机构降低房贷利率;加快按揭贷款步伐,包括杭州、成都等。

四是放宽购销限制。例如,将执行不承认贷款的房屋标准,以及确定房屋贷款的标准。首套房将放宽,满足养老购房需求。外地家庭可以购买共有产权的房屋。包括郑州、西安、杭州、武汉等。

值得注意的是,郑州近期出台房地产新政策,从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设改造、优化房地产市场环境五个方面入手。 “救援”。这一次,郑州成为全国第一个正式发文放宽房地产政策的城市。预计部分城市会跟进,尤其是与郑州同级的二线城市。

<强> 3。廉租房担负稳投资重任

去年7月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次明确了保障性租赁住房的对象和标准,在土地供应方面给予了支持政策。和资金。此后,人口净流入的重点城市和省级人民政府确定的城市相继出台了“十四五”保障性租赁住房发展规划(或征求意见稿)。年底,中央经济工作会议重申了关于房地产推进保障性住房建设的意见。 2022年政府工作报告还指出,要“坚持租购并举,加快发展长租市场,推进保障性住房建设”。

据不完全统计,22个城市住建部门明确了“十四五”期间保障性租赁住房供应目标,总量约400万套。此外,央行、银保监会印发《关于保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中管理的通知》,继续支持保障性租赁住房融资需求。

2月25日,银保监会、住房城乡建设部印发《关于银行保险机构支持发展保障性租赁住房的指导意见》,提出商业银行要优化整合金融资源,积极满足保障性租赁住房开发建设、购买、改造、运营管理、交易结算等服务需求,提供专业化、多元化的金融服务。

<强> 4。房地产税试点力度减弱

在房地产行业基本面发生重大变化的情况下,预计政策层面将择机或推迟推出房地产税改试点。 2022年政府工作报告未提及“房产税”。预计房地产税改试点启动力度相对较弱,未来还有更多试点、更多力度的空间。

一是根据不同试点城市的具体情况,对现有房屋征收的房地产税与仅对新购置房屋征收的房地产税可能存在差异;二是预计仅在房价上涨压力较大、征收基础较好的城市开征房地产税。三是运用免征面积、累进税率等措施,保障刚需利益;四是与鼓励生育、发展住房租赁等政策相结合,形成多方位的政策“组合拳”。五是可考虑合并和减轻房地产业税负,优化税制环境,实现长期可持续发展。

市场展望

<强> 1。需求情况:只需要转改善,增量转存,新转更新

在我国房地产基本面发生历史性变化的背景下,房地产行业的需求格局将发生变化,简单概括为刚需向好转、存量增量转移、新开工到更新。

一个只是需要改进。 在快速城市化时期,城市人口迅速增加,新房需求旺盛。这时,钻id需求主要指城镇新增居民的首次购房需求。但随着我国城镇化进程放缓,住房刚性需求将转向改善需求。从2021年10月的数据来看,除北京和深圳外,90-144平方米的需求改善成为绝对主力。

第二个是增量传输量。 随着城市剩余用地供应量下降、城镇化进程放缓以及市场首次购房需求减少,房地产存量市场将逐步取代增量市场,成为新的市场龙头未来。预计2022年,新建商品住宅销售面积或出现历史上首次同比下降。从长期来看,我们预计在中性情景下,2030年商品房销售面积可能下降至13.5亿平方米左右,较当前水平下降约15%。

三是创建新的传输更新。 近年来,城市更新取代棚户区成为房地产和地方发展的新趋势。但在房地产市场存量增量转移的大趋势下,相比以往以拆建为主的城市更新,目前的政策层面已经开始提倡将建设重心转移到提升楼盘质量上。股票。 2021年,住房和城乡建设部印发《关于实施城市更新行动防止大规模拆迁建设的通知》,提出城市更新拆迁不超过20%,拆迁比例城市更新单位(区)或项目内的建设不大于2个。

<强> 2。房地产公司战略:高质量发展、区域发展、多元化发展

随着市场格局的变化,房地产企业也将与时俱进,积极转型,实现自身的良性循环和健康发展。

一是从粗放扩张走向高质量发展。 房地产企业将摒弃高负债、高周转的粗放式发展模式,向低杠杆、低负债、重质量的高质量方向转型。为了追求资金的良性循环和财务的可持续性,房地产企业将从土地为王转变为现金为王。 2021年下半年,房企拿地热情将骤然降温,体现了减少扩张动力、积极收缩战线的策略。同时,处于问题边缘的房企将努力促销、收款、保楼交付,降低杠杆,积极向“黄”、“绿”靠拢。

二是区域战略从全国扩张转向区域深耕。 过去,在市场回暖期间,全国各地涌现出不少激进房企,销售规模迅速增长,而深耕区域房企则趋于平稳,扩张速度相对温和.当市场低迷时,区域深耕的优势开始逐渐显现。一是促进人口净流入、经济发展潜力大的重点地区发展;二是适度扩张,有利于金融稳定,减轻历史包袱;品牌护城河基础更牢固;四是管理半径小,运营成本低。

三是积极转型,实现多元化经营。 随着存量市场取代增量市场,成为未来新的市场引领者,存量开发、存量运营、社区服务等各个环节将成为房地产行业的重要业务。未来,开发商将从“卖房”转向“卖服务”,将业主从一次性消费客户转变为持续消费用户。其中的关键领域包括改造、租赁业务、经纪服务和物业管理。

<强> 3。市场趋势:政策先筑底,市场底部放缓

在政策先见底的情况下,预计房地产市场底部的形成需要半年多的时间才能“打磨”。短期内销量仍将处于底部,可能存在不平衡春天的炎热和寒冷。整体回升尚需时日,全年出现负增长的概率较大。

一线和前十名城市的新房销售近期出现回暖迹象。 从1-2月房地产销售情况来看,一线城市、前十名城市和30个中等城市商品房成交量分别为556万、1252万和1950万平方米,尽管同比分别下降16.2%、22.5%和1950万平方米。 28.7%,但主要是受去年高基数的影响。与过去12年的历史数据相比,一线和十大城市均高于2016-2018年的平均水平,明显好于疫情前2019年的低迷,但30个大中城市城市相对薄弱。这反映出一线和前十名城市在1、2月份出现了回暖迹象,但尚未出现更广泛的回升。

小阳春会忽冷忽热。 对于即将到来的3月,随着一线城市新房销售回暖迹象的出现,小规模楼市“小春”集中在首发的可能性较大。 ——一线城市。但是,加热和冷却不均匀的现象仍然会存在。一方面,与新房销售相比,二手房市场仍将相对冷清。另一方面,二、三、四线城市楼市的复苏需要更长的时间。

预计四季度房地产销售整体有望回升。 从历史上看,市场走出底部通常需要半年以上的时间。从2014-2015年周期和2018-2019年周期来看,从房贷利率的高峰和下降到房地产销售回归通常需要7个月左右的时间。但由于本轮楼市调整对预期影响较深,信心修复的时间将更长。从历史上看,购房者信心的恢复需要房价向上刺激,但这反过来又会触及政策红线,从而打压当前脆弱的楼市信心。因此保守估计市场需要反复探底,整体复苏将推迟到四季度,主要依靠一二线城市的支撑。房地产销售将在全年达到高峰和下降。参考2008年和2014年楼市低谷期的销售环境和表现,预计2022年房地产销售面积和金额将下降5%至10%。

房地产投资将保持疲软。 2021年12月,房地产投资增速全部呈现负增长,最重要的是土地购置费和建设投资增速分别为-34.7%和-9.1%。前期土地拍卖市场低迷的滞后效应将成为2022年房地产投资增速放缓的最大因素。随着北京首批土地集中供应情况略有回升,预计认为今年土地拍卖的寒冷形势将有所改善,但对投资的支持将推迟到下半年。建安投资方面,房企保障楼盘交割,注重收销策略,建安投资有望从短期负增长回稳。整体来看,2022年房地产投资增速可能呈现小幅负增长,但从年初到年底降幅将逐渐收窄。

<强> 4。地产金融:融资不均衡,偿债压力依然较大

房企融资不均衡。 随着政策层面的持续解冻,2022年房企整体融资环境有望明显改善,但结构参差不齐。考虑到银行业金融机构放贷的风险偏好,放宽信贷政策更有利于国有企业、央企和优质民营企业。那些“问题”房企仍需去杠杆,将杠杆率和负债率降至相对安全的水平。预计融资环境难以大幅改善,资金周转压力或将继续加大。

问题房屋公司e仍然承受着偿还债务的巨大压力。 2022年房企偿债压力仍然较大,主要是2020年四季度以来的债权发行量小于到期金额,房企偿债压力较大。在压力之下。同时,由于2021年房企违约频发,市场对房地产风险的担忧明显增加,房企海外主体频遭降级,进一步加大房企融资难度。 ,而部分资产负债表财务表现良好。事实上,很多企业的杠杆率还是很高的,房企违约可能会继续增加,未来行业还会继续出清。

然而,与危机爆发和流动性紧张的公司相反,优质白上市公司将迎来先机发展。尤其是四季度政策回暖,多家机构和银行建立了优质企业融资发行白名单。保利、招商局等央企和龙湖等优质民营企业率先发债。

从长远来看,金融机构将更多地关注优质房地产公司。 随着本轮市场出清的继续,高负债、高杠杆、高周转率的房企将逐步被淘汰,幸存下来的房企财务稳健、经营优秀、产品持续改进、经营良好优质住宅市场的认可。因此,金融机构之间的竞争将更加激烈。

Author: 宏, 嘿嘿